恒大“不贱卖资产”背后：票子冲进售楼处

作者｜吴娅

尽管公司创始人、董事局主席许家印曾公开表示“不会低价出售资产”，但形势严峻，中国恒大（03333.HK）只能逐步将部分资产市场上相对便宜的资产。 上架”回笼资金，缓解“流动性”压力。

8月4日晚，恒大发布公告称，公司将归还广州恒大足球场土地使用权，并将收到转让费55.2亿元返还国库。 预计此次转让将录得约12.55亿元的亏损。

恒大坦言，公司“流动性”问题对恒大足球场的开发建设进度产生了负面影响。 本次转让符合公司及全体持有人的整体利益。

去年7月底，市场还传出恒大拟出售香港总部香港恒大中心，市值约90亿港元。 李嘉诚家族的子公司长江实业集团竞购该物业。

随后，8月1日，恒大地产（06666.HK）也传出可能引入国有资产的消息。 种种迹象表明，恒大资产出售似乎再次向前推进。

恒大目前的处境确实不容乐观。 原定于7月底公布的初步债务重组方案已改为“年内”。 债务规模庞大、复杂，其债务重组难度很大。

恒大也在努力“保交付”，恢复正常运营。 7月初，旗下新能源汽车“恒驰5”开启预售，目前已进入正式认购阶段。 不过，“恒驰5”能否如期量产、交付还有待观察。

足球场土地归还，造成损失约12.5亿元

在房地产黄金发展时期，一方面是购房者眼睁睁地看着房价疯涨，高举账单冲进售楼处。 另一边，开发商挥舞着资金，涌向绿地，将投资热情蔓延到足球场上。 优越的。

房地产和足球是两个八竿子打不着的行业。 这并不妨碍地产大亨成为足球投资投资者。 拥有足球梦想的地产大亨有很多，许家印只是其中之一。

最初的故事要从1994年万达接手大连队说起。 当年，万达带领大连队夺得职业化元年的甲A联赛冠军。 1996年之后连续三年夺冠，大连队甚至创造了职业联赛55场不败的纪录。 黑帮足球已经达到顶峰，万达对足球的投资也一炮而红。

后来的房地产大亨，包括建业的胡葆森和绿城的宋卫平，都是中国足球职业化的第一批投资者。 恒大涉足足球已有12年。 2010年3月，恒大以1亿元买断广州足球俱乐部全部股份。 自此，俱乐部更名为广州恒大足球俱乐部。

2010赛季，广州恒大队排名联赛第一，并提前三轮成功超越联赛。 随后的2011赛季，广州恒大队还创造了中超联赛44场不败的纪录，提前四轮夺得中超联赛冠军，为广州足球首次捧起顶级联赛冠军奖杯。

据广州恒大队官网披露的信息，过去12年，广州恒大队两次夺得亚冠联赛冠军，完成了中超联赛“八冠王”和“四冠王”。曾获得过超级杯冠军、亚冠联赛冠军、中超联赛冠军、足协杯冠军、超级杯冠军。 各项杯赛共获得冠军17个。

恒大足球场的故事可以追溯到2016年，当时广州宣布计划在广州南站附近建设专业足球场。

2020年4月，恒大通过境内业务运营主体恒大地产集团旗下珠三角房地产开发有限公司竞购广州市番禺区谢村体育设施用地，底价为68.13亿元。 和工业用地。

这块地就是今天的恒大足球场。 土地面积为平方米，其中可建设用地面积为平方米。 等效楼面价为7233元/平方米。

根据当时的土地出让公告和规划建设方案，恒大足球场将建成一座至少8万个座位的世界级专业足球场； 建成后一年内，恒大将需要引进一家中超俱乐部。 项目足球场将作为球队的主场。 否则，该项目的体育场必须免费移交给广州市体育局作为公共服务设施。

不仅如此，土地必须自土地交付之日起3年内建成并投入使用； 项目建成后，恒大必须全部控股。 自有房产持有期限与土地出让期限（40年）一致，自有房产不得分割、抵押、转让，须与本项目所有自有房产一并办理整个。

拿地时，时任恒大总裁夏海钧也公开表示，恒大足球场总投资120亿元，占地面积约15万平方米，总建筑面积约占地30万平方米，可容纳10万人，计划2022年底前建成并投入使用。

这是值得整合的。 恒大足球场的设计理念主要以盛开的莲花为主题。 许家印亲自参与设计。 规划涵盖8大业态122个类别，打造体育文化综合体。

广州恒大足球场设计方案，来源：广州恒大足球俱乐部

随着去年以来恒大债务危机的爆发，恒大宏伟的足球场建设计划只能作废。 又或许是由于拿地时相关条款的限制，恒大不得不返还该地块的土地使用权。

8月4日公告披露，广州市规划和自然资源局将向恒大支付总计约55.2亿元的划转资金还库，该款项将划入指定的专项监管账户。

返还国库的转让费是双方公平协商后按照原合同约定的机制计算的。 具体测算如下：原合同项下该地块土地使用权出让金为68.13亿元，扣除预售商品房4371套、总面积218.3亿元。 1万平方米对应的土地使用权出让金为20.23亿元，原合同项下土地不可退还保证金为13.63亿元，且因广州市规划和自然资源局愿意继续使用该地块足球场项目已建成，恒大将补偿相关工程费用20.92亿元。

公告还提到，专项监管账户内的资金（包括广州市规划和自然资源局根据解约协议支付的出让金返还）将用于解决恒大与土地直接相关的债务问题，包括但不限于：不限于清偿恒大欠中信信托有限责任公司的担保债务、未支付的项目建设费及其他相关费用、以及预售商品房遗留问题等。

也就是说广州恒大足球俱乐部资产，退回国库的约55.2亿元转移资金不能直接回到恒大手中。 还是需要放到监管账户来解决与土地相关的债务问题。 从这个角度来看，土地返还对于恒大来说更像是“资产抵债”。

恒大公告还明确，如果土地归还，公司预计损失约12.55亿元。

债务重组计划被推迟，上半年销量暴跌99%

如今，恒大债务危机爆发已近一年时间，恒大旗下多个地产项目已被信托机构和合作伙伴“接管”。

就在今年3月，恒大位于广州南沙万顷沙地段的阳光半岛项目，项目公司深涛生活服务（广东）有限公司发生股权变更，大股东变更为恒大汽车实业园区投资（深圳）集团有限公司，即中航信托有限公司，持股100%。

此前，五矿信托、光大信托也入市接管恒大地产项目股权。 例如，今年6月，五矿信托已敲定恒大顺德项目的房产处置方案。 如果处置计划得以实施，预计受益人最终将信托利益总额分配至不少于信托规模的98.9%。

据恒大7月底公布的近期业绩进展显示，截至公告日，公司已售未交付项目96%已部分或全部复工，实际施工人员数量已达86%。公司正常施工要求。

此外，2021年7月以来，恒大累计竣工交付物业23.2万套，建筑面积2419万平方米。

恒大上半年仅实现合同销售额122.6亿元，同比暴跌96.6%，不到2021年上半年3567.9亿元的零头，销售几乎陷入停滞。

不过，这份销售数据并没有经过会计师审计，因为恒大财报的会计师普华永道正因恒大2020年的会计问题而受到香港财务报告局的调查。

恒大、恒大地产、恒大汽车（00708.HK）因2021年报“遇难”，自3月底起停牌。

恒大面临的最棘手问题无疑是债务重组问题。 去年9月，恒大首只美元债爆发。 截至目前，恒大现有13只美元债，对应总规模约192.85亿美元，已正式违约。

恒大总裁肖恩在接受媒体采访时给出的数据是，恒大海外债务总额为227亿美元。 根据恒大7月底的公告，尽职调查工作仍在进行中，希望在2022年尽快公布具体重组方案。

此前，恒大曾计划于7月底启动初步债务重组方案。 困境之下，恒大也迎来了一轮“瘦身”，正在大幅降低工资，努力降低管理成本。

目前，恒大总部部门已从31个精简为10个； 总部管理人员由2176人精简至712人，减少67.3%； 房地产集团区域公司中层以上干部由1706人精简到776人，减少54.5%。

传闻将出售物业及香港总部

“脱困”依然困难重重，恒大只能为自己寻找新的出路。 过去一周频发的资产抛售或许是最有力的体现。

7月28日，有市场消息称，李嘉诚家族旗下长江实业欲收购恒大香港总部大楼。 随后，长实集团证实该公司确实竞购了该房产。 不过，恒大方面并未对相关消息做出回应。

事实上，2021年8月，就有市场消息称恒大拟以105亿港元将香港总部大楼出售给越秀地产（00123.HK）。 最终，由于价格原因，交易失败。 可以协商。

香港中国恒大中心位于香港湾仔告士打道38号。 它的前身是美国万通互助银行大楼。 2015年，恒大斥资125亿港元向华人置业（00127.HK）创始人刘銮雄购买该物业，作为其香港总部。

紧接着，就有消息称恒大地产可能引入国有资产，但相关消息未能得到恒大地产和恒大官方回应。

被誉为“摇钱树”的恒大地产，一直被认为是恒大的优质资产。 最近一个完整财年2020年实现总营收105.09亿元，同比增长约43.3%； 净利润26.47亿元。 元，同比增长184.5%。

恒大7月底公布的数据显示广州恒大足球俱乐部资产，今年上半年，恒大物业实现总收入近65亿元，其中基础物业管理收入55亿元，同比增长约15.6%； 经营性现金流入总额60.51亿元； 新增对外扩建项目180个，新增签约面积约1800万平方米。

截至今年6月30日，恒大地产签约项目3050个，签约面积约8.1亿平方米，位居上市房企第二位； 管理项目2,589个，管理面积约4.8亿平方米，位居上市地产公司第二位。 在上市地产公司中排名第三。

但“134亿元存款被强制执行”及相关资金通过第三方流向恒大的事件，极大影响了市场对恒大地产的“独立性”和发展信心。

恒大汽车的部分股权也是恒大计划出售的资产，但目前还没有消息。 恒大汽车旗下新能源汽车“恒驰5”已于7月6日正式开启预售，截至7月底，已收到预售订单超过3.7万辆。

8月1日起，《恒驰5》正式进入认购阶段。 前10000辆可以以10000元转移到“大鼎”获得20000元，车辆将按照“大鼎”的顺序交付。 交付将于十月开始。

此前，“恒驰5”量产时间已多次推迟，最新量产时间调整至9月20日。外界调侃恒大要“保楼”“保交”汽车的”。

谈及下一步广州恒大足球俱乐部资产，恒大表示，仍将按照相关原则尽快制定海外债务重组方案，逐步恢复有序运营。

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